부동산 용어 정리 LTV, DTI, DSR 정확한 의미는?

단독주택 또는 아파트를 매수하려고 하는데, 부족한 돈은 은행에서 대출로 마련할 수 있습니다. 이게 바로 부동산 레버리지입니다. 많은 부동산 대출 용어중에서 영어로 되어 있어서 무슨 뜻인지 모르고 지내셨을텐데 이번 기회에 제대로 정리를 해보면 되겠습니다. 주택담보대출이 필요할때 가장 많이 언급 되는 대출 용어 LTA, DTI, DSR 정확한 의미에 대해서 알려드리겠습니다.

LTV (loan to value ratio) : 주택담보대출비율

주택을 담보로 대출을 인정받을 때 인정되는 자산가치의 비율 : 예를 들어, 내가 5억원 아파트를 구입하려고 했을 때 LTV 70%라는 뜻은 3억5천만원까지 대출을 실행시킬 수 있다는 의미입니다. 여기서 2가지 궁금하실겁니다. 첫번째는 누가 아파트 가치를 평가하는 것일까? 모두 생각해보셨겠지만 은행은 아닙니다. "KB부동산 시세"기준으로 자산가치를 평가하게 됩니다. 두번째는 왜 100% 대출을 일으킬 수 없을까? 대부분 70%라고 정해놓은 이유는 부동산은 화폐가치 하락 또는 다른 위기 속에서 부동산 시장이 하락되는 것을 보험으로 두고 100% 대출을 일으키지 않고 있습니다. 두번째 이유는 대출을 상환하지 못할 경우 은행에서는 경매로 부동산을 매도하게 되고 돈을 회수 받으려고 합니다. 하지만 경매로 넘어가는 순간, 가치는 떨어지고 경매 수수료 또한 발생되기 때문입니다.

팁! 만약 아파트를 매수할 때 KB부동산 시세보다 떨어진 금액으로 사게 된다면 자산가치는 더 낮은 금액 기준으로 발생되게 됩니다. 자신이 사려고 하는 아파트의 가격을 기준 시세와 비교를 반드시 하고 대출 계획을 세워야 나중에 추가 대출없이 주택담보대출을 받으실 수 있습니다.

DTI (dept to income ratio) : 총부채상환비율

개인의 금융부채 상환능력을 소득을 기준으로 산정하기 위한 계산 비율 : 예를 들어, 직장인의 경우 연봉이 1억원이면 DTI 60%라는 뜻은 6,000만원까지 원리금을 상환할 수 있다는 의미입니다. 한마디로 대출 갚을 수 있는 능력을 보는 것입니다. 주택이라는 담보다 있더라도 은행에서는 이자 상환 능력까지 확인하겠다는 것입니다. 그래서 소득이 없는 분들은 DTI 비율을 만족하지 못해 대출이 안되는 경우가 있습니다. 여기서 중요하게 봐야할 것은 6,000만원까지 빌려주는것이 아닙니다. 1년동안 갚을 능력을 보는 기준입니다. 보통 1년동안 갚아야 할 원금+이자라고 생각하면 됩니다. 대출을 받을 때 LTA 기준과 DTI 기준을 동시에 만족해야지만 받을 수 있고, 하나라도 만족하지 않게 된다면 대출을 받을 수 없습니다.

팁! DTI 비율을 만족하기 위해서는 총부채기간 즉 갚는기간을 10년에서 20년, 20년에서 30년으로 기간을 늘려 원리금을 낮추는 방법을 알려드립니다. 10년이하로 짧게 가져가게 된다면 원리금 또한 높게 계산되기 때문에 DTI 비율이 걱정되셨던 분들이라면 총부채기간을 늘려서 대출을 실행시키는 방법이 있습니다.

DSR (dept service ratio) : 총부채원리금상환비율

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율 : 2018년에 추가로 생긴 대출용어입니다. DTI 동일한 의미로써 총부채 상환 능력으로 주택담보대출을 포함하여 현재 가지고 있는 총부채, 예를 들어, 학자금대출, 자동차대출, 신용대출 등 모든 대출을 갚을 수 있는 능력을 보는 것입니다. 은행에서는 DTI, DSR 같은 상환능력을 보고 있기 때문에 무리한 대출을 일으키지 않고 갚을 수 있는 범위 내에서 레버리지를 할 수 있게 가이드 역할을 한다고 생각합니다. 물론 정부에서도 비율에 대한 부분까지 개개인의 환경이 다르기 때문에 다양한 비율로 기준을 마련하고 있습니다.

LTA, DTI, DSR 비율은 모두 똑같이 적용되지 않습니다. 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역, 무주택자, 다주택자, 주택금액에 따라서 다른 비율로 적용되기 때문에 주택담보대출 관련 정보를 확인할 때 부동산 용어정리를 해두었다가 자신이 구매하려는 주택담보대출에 맞게 적용을 해보면 좋겠습니다.