재개발과 재건축 차이, 재개발 절차

부동산 투자에 관심이 있다면 재개발, 재건축에 대한 용어는 익숙하게 느껴집니다. 하지만 쉽게 접근할 수 없는 영역이기에 그 과정과 절차가 복잡하기만 합니다. 간단하게 말하면 건물을 부수고 다시 올리면 재건축, 동네 전체를 새롭게 정비하면 재개발, 이렇게 구분할 수 있습니다. 아래 설명을 통해 용어를 이해하고 차이를 알아보도록 하겠습니다.

공공 재개발

주로 공공이 주도하며, 노후된 주택구역을 도로, 토지 등과 함께 동시에 재정비하는 사업입니다. 별도의 안전진단은 필요하지 않으며 공시지가 기준으로 보상금이 결정됩니다. 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 지원하게 됩니다. 도시 내에 있는 단독주택이 밀집 또는 노후되거나 정책적으로 개발이 필요한 지역은 도시 재개발법에 의해 재개발 구역으로 지정합니다. 그리고 재개발 구역 내에 있는 주민들이 조합을 설립해 도로 등과 같은 공공시설을 정비해 주택을 정비하고 다시 건설하는 공공사업을 의미합니다. 재개발 사업 같은 경우에는 재개발 구역 내에 토지를 보다 더 합리적이고 효율적으로 이용하기 위해서 도시 기능 회복에 중점을 두고 있습니다. 주로 정비 기반 시설이 열악하거나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업입니다. 정비 구역 내에서 주택 및 부대 시설을 건설해 공급하는 방법입니다.

민간 재건축

일반적으로 민간이 주체가 되어 진행하며, 주택 또는 아파트 등 하나의 건축물을 부수고 다시 새롭게 짓는 사업입니다. 준공 후 20년 경과(서울 30년 경과) 또는 안전상의 큰 문제가 있는 주택이 대상입니다. 영업보상비, 이주정착비, 주거이전비 지급대상은 아닙니다. 기존 낮은 층의 건물을 재건축을 통해 높은 층으로 새로 짓는 일반적인 방법입니다. 정비 기반 시설은 양호한 편이지만 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집된 지역에서 주거 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 아파트단지와 같은 노후된 건축물을 허물고 그 자리에 새롭게 건축하는 사업으로 재건축 사업 절차 내에는 안전진단이라는 단계가 존재하기 때문에 시간이 더욱 오래 걸리는 편입니다. 하지만 이번 정부는 기준 완화하는 뉴스가 있는 만큼 기대를 하고 있습니다.

재개발 절차

재개발 절차 초기에는 정비 사업의 계획 및 수립이 주로 해당됩니다. 일반적으로 10년 단위로 수립하며 5년마다 그 타당성 조사를 통해 정비 사업을 검토하고 있습니다. 정비 계획 수립 및 정비구역 지정 단계는 노후화된 주택 주거 지역을 철저하게 분석하여 지역을 지정합니다. 조합 설립 추진 위원회 구성 및 승인 단계는 토지 소유자 과반수의 동의를 얻어야만 시장 승인을 받을 수 있습니다. 조합 설립 인가 단계는 주택 재개발 정비 사업 및 도시 환경 정비 사업의 추진 위원회가 조합을 설립하는 상황에서 토지 소유자의 4분의 3 이상에 해당되는 동의표 및 건설 교통부에서 제공하는 자료를 첨부하여 시장의 인가를 받아야 합니다. 조합은 사업 시행 인가의 고시가 있으면 조합원에게 대략적인 부담금 내역 및 분양 신청을 통지하고 해당 지역 신문 등에 공고해 분양 신청을 받습니다. 조합은 분양 신청 기간 종료 이후 분양 신청의 현황을 기초로 관리 처분 인가를 받고 기존의 건축물을 철거하면 됩니다. 정비 사업에 관한 공사를 완료하기까지 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의해 시장으로부터 준공 인가를 받고 최종 준공 및 입주 준비를 합니다. 관리 처분 계획에 정한 사항을 분양받을 사람들에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하고 지방 자치 단체의 공보에 고시 후 이를 시장에게 보고 합니다. 최종 이전 고시 이후 조합을 해산하면 됩니다.

그 밖에도 리모델링이 있습니다. 재건축에 비해 공사비가 저렴하고 사업기간이 단축되는 장점이 있고, 투자로서는 가치가 있지는 않습니다. 하지만 실거주민들의 노후화에 따른 불편이 해소되기 때문에 최근 많은 사업이 검토되고 있습니다.

재개발과 재건축은 항상 헷갈리는 부동산 용어입니다. 낡은 집을 새 집으로 바꾼다는 개념은 똑같지만 사실상 전혀 다른 뜻입니다. 앞으로 부동산 투자를 하면서 계속 접하게 됩니다. 이번 기회에 개념을 명확하게 이해하여 내 집 마련 하나의 방법이 될 수 있도록 하겠습니다.